Besoin des conseils d'un belge :)

[ben_artistim]

Bonjour tout le monde,

J'aimerais me renseigner sur les demarches a faire pour faire un emprunt afin d'acheter une maison a but locatif (maison de rapport en belgique ... Je crois) sachant que les revenus locatif serviraient à financer une partie de l'emprunt.

Est ce qu'il faut monter une petite société et qu'est ce que ca donne comme avantages (taux plus bas, etc ...)

Bref j'aimerais avant tout savoir si j'ai le droit de faire un emprunt et qu'elles sont les demarches (le genre de dossier qu'il faut monter)

Si quelqu'un s'y connait et peut m'en dire plus ca serait sympa

[Schnick]

Déjà l'emprunt et l'achat d'un bâtiment ne sont pas liés.

Avec l'UE, tu peux très bien aller voir ton agence à Paris pour payer une maison à Bruxelles ou l'inverse.

Il y a de grosses différences entre société et particulier mais créer une société coûte de l'argent. D'autre part créer une société non rentable puisque les revenus locatifs ne serve à financer qu'une partie de l'emprunt est un handicap. En effet la Banque prête moins à une société sans contenu qu'à un particulier "solvable" toute sa vie...

En tant que société, tu n'aurais pas d'avantage sur les taux mais sur la taxation des revenus immobiliers mais comme tu n'es pas citoyenne belge, je ne sais pas très bien comment cela fonctionne ma femme étant clerc de notaire, elle pourrait t'aider.

En fait le fonctionnement est le suivant :
1) Tu regardes avec différents banquiers tes capacités financières.
2) Tu cherches ton bien
3) Tu signes un compromis d'acte, ce qui est presque un acte de vente sauf si tu n'obtiens pas de prêt. Il est TRES conseillé de faire signer ce compromis avec notaire et pas par l'agence, l'acheteur et le vendeur sont mieux protégés.
4) Tu obtiens un document de la banque comme quoi ton prêt est accepté.
5) Entre 3 et 6 mois après le compromis, tu signes l'acte de vente définitif et tu reçois les clefs.


PS : Même si un notaire coûte de l'argent, il coûte moins en Belgique qu'en France et son intermédiaire te protège dans certains domaines (vices de forme, etc.)

PS2 : Par expérience, le marché de la location est très mauvais en Belgique pour le moment sauf emplacement ou tarif exceptionnel/

[Gilou]

Schnick a déjà été en partie complet, je ne saurai ajouter que ceci.



Logiquement il ne faut pas monter de société si tu te trouve sur sol belge, que le bien s'y trouve aussi et que tu ne veux pas frauder le fisc.
Ce n'est seulement nécessaire de faire une société "sans objet" que si tu veux ne pas déclarer ton bien au fisc de ton lieu de domicile et que ce bien se trouve sur sol étranger. Les société sans objet te dispense de faire une comptabilité et autre démarches relative au sociétés commerciales
Il faut qu'établir une Société Civile Immobilière (SCI) "sans objet" pour une bien immobilier (Le capital de la société se trouve être le bien immobilier.)est soumise à de fortes contraintes. Il s'agit d'une société qui ne peut pas faire de bénéfices, ni de pertes, les administarteurs doivent être trois au minimum (là je ne suis pas sûr), et exercent à titre gratuit.

Donc au regard du paragraphe précédent, le loyer perçu devra être intégralement consommé par les charges du bien détenu par la dite société.

De plusj'ai une holding de plusieurs SCI et je peux te dire qu'il y a moultes paprasseries fiscales et administratives propres à chaque SCI et à chaque pays ou celles-ci se trouvent.

Pour le reste les démarches sont simples:

Soit tu enprunte l'intégralité de la somme, ton dossier devra contenir des preuves de revenus (salaire, autres) par les temps qui courent c'est pas gagné !

Soit tu emprunte une petite partie (vingt pourcents) de la somme, et tu présente un dossier dans lequel tu prouve que tu sais financer une grande partie de la somme par toi même, tu mentionne que la destination du bien est la location et que donc le loyer couvrira ton emprunt, fais attention à pouvoir disposer de l'équivalent de six mois de charges d'emprunt car à part les biens très recherchés tu risque fort d'avoir ton bien vide pendant deux à six mois (à côté de cez mois il y a une location vide depuis un an).

Si tu as déjà un bien imobilier tu peux le mettre e vente, demander un "crédit pont" ou "crédit relais" qui te permettra de financer ta nouvelle acquisition, en attendant que tu recoive l'argent de ton bien en vente.

Lors de l'achat tu dois ajouter les droits d'enregistrement, la TVA et les frais de notaire. Pour te faire une idée, cela représente généralement globalement l'équivalent de vingt à vingt deux pourcents du prix du ton bien, pour de plus amples renseignement http://www.notaires.be

Je ne sais pas quant tu veux faire l'aquisition, ou si tu as un bien en vue, mais je ne sais que te conseiller d'attendre car les biens immobilliers vont encore baisser d'ici le printemps.

Voilà, j'ai essayé d'être le plus claire possible.

Juste pour rajouter à ce que Scnick dit, oui aujourd'hui le marché locatif semble ne pas être bon, mais d'ici décembre la tendance va s'inverser du fait de la crise, et de l'envolée des taux hypo qui va arriver. Le prêt devienent difficiles à obtenir.
Pour tâter la tendance, il faut aller voir l'indice Trevi où immotheker qui refletent bien la tendance du marché.

[ben_artistim]

Merci pour vos reponses. Comme ca je peux au moins me faire une petite idée avant de me lancer la dedans.


P.s.: Je ne suis en France que pour une année et j'ai tjrs tout mes droits en Belgique.

[Gilou]

Envoyé par ben_artistim

Merci pour vos reponses. Comme ca je peux au moins me faire une petite idée avant de me lancer la dedans.

Je te dirais d'attendre, tu es jeune et être propriétaire de bien locatif c'est un boulot de dingue si ton locataire est exigent.

[jmlo]

Envoyé par Schnick

...
ma femme étant clerc de notaire,

c'est Coelio ta femme ?

:sorti:

[Gilou]

Envoyé par jmlo

c'est Coelio ta femme ?

[strabovortschkinn]

Euh...en gros, tu voudrais acheter des biens immobiliers à crédit, et les louer pour rembourser le crédit (et faire un bénéfice. ) C'est ça?

Non pasque bon...C'est pas ce qui a un peu merdé aux USA avec leurs histoires de subprimes???

[Otto Granpieds]

Ayant acquis récemment plusieurs biens, je m'autorise (c'est sympa de s'autoriser soi-même, ça évite les intermédiaires ) à te donner quelques conseils.

Si tu veux louer, étudie soigneusement le marché locatif et choisis une zone de forte demande (grande ville généralement) pour faire ton achat. Visite les quartiers, étudie les annonces pour savoir quels sont les endroits les plus recherchés. Ne t'attends pas à des revenus énormes, les frais peuvent être importants (rénovations, incidents divers, impôts, charges, assurances, en particulier pour les loyers impayés... : les banques comptent tout cela pour environ 30% du montant du loyer).

Ne prends pas de rez-de-chaussée et pas non plus d'appartement sous les toits.

Privilégie les petites surfaces : à prix égal, deux petits appartements te rapporteront plus qu'un grand et seront ( en tout cas à Paris, en Belgique, je ne sais pas) plus faciles à louer.

Avant de faire l'achat, visite à fond le local, surtout les endroits moins accessibles et moins visibles (humidité, fissures), et vérifie l'état des huisseries, la plomberie, l'électricité et les réseaux, le type de chauffage, le montant des charges et surtout la surface réelle (l'immobilier est plein de gros menteurs et la surface des biens est hautement fluctuante).

Pour le prêt, mets toutes les banques de la place en concurrence, tu verras qu'il peut y avoir des différences conséquentes entre les offres (malheureusement, avec la crise financière, les prêts sont difficiles à obtenir en ce moment ).

D'une manière générale, ne te fie pas aux emballements soudains ou aux vendeurs trop beaux parleurs...

[Coelio]

Je ne savais pas qu'Aude était du métier , si j'ai des dossiers en Belgique je lui enverrai

Heu ben je suis notoirement incompétent pour tout ce qui n'est pas français.

Ceci dit si ca avait été en France j'aurais clairement dit qu'une SCI n'a absolument, sauf cas particulier, aucun intérêt, et qu'il vaut 100 fois mieux acheter en son nom propre